​宝鸡可租可买的车位，你到底会怎么选？

宝鸡可租可买的车位，你到底会怎么选？

随着生活水平的提高，私家车也越来越多，汽车走进了寻常百姓家。有人说“买车容易养车贵，开车方便停车难”，这话一点也没错。

下班回家抢停车位的事情就没少发生过，停车难已经成为了一个令人头痛的问题。

近日,有粉丝在后台留言：

“房博士，开发商卖车位，我该不该买？”

“我要买地下车位，到底是地下一层好，还是地下二层好？价差2万，在线等，挺急的。”

“我家小区车位12万，我自己的车子还不到10万，我不买了，租一个你看怎么样？”

如此多的人关心车位，其实反应出目前的宝鸡的严峻的现实，我住的小区也一样，门口停满了车，车库里零星的几辆，价格太贵了:

车多车位少

那么问题来了，到底对于购房者来说，买房的同时购入车位到底合算不合算呢？到底是该买还是该租呢？

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现状

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汽车保有量越来越多

2018年宝鸡市国民经济和社会发展统计公报中，年末宝鸡民用汽车保有量36.41万辆，比上年末增长13.1%。上涨速度非常的快，最直接感受白天路上的车越来越多，晚上家附近的停车位不好找了。

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车位短缺

据有关部门计算，目前宝鸡市区的公共停车位缺口严重，更为关键的是主要地段，基本上已无公共用地来修建停车场。

房子的建设速度哪里跟得上大家买车的热情？一来一去，在将来较长的一段时间里，必然会出现车位紧张的情况。

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购买意愿的增强

近几年随着国家经济的发展，很多家庭把买车提到了采购计划日程，特别是二胎政策的放开，甚至购买第二台汽车也大有人在。有车有钱愿意享受的人多了，想购买车位的人自然而然也多了起来。

可以大胆的说一句，车位的改善矛盾恶化预期，远远大于改善预期，甚至可以说对于有车的人而言，车位比住房还刚需。除非你长年躲猫猫，违章停在路边。

结论：

基于以上此观点，未来宝鸡市区内，对车位的需求是不断上升的，车位是必需品。并且车位价格涨幅也会超过房价的上涨幅度。

那么剩下的问题就很简单了，究竟应该买车位还是租车位？哪个才能实现自身的利益最大化！

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车位的实际建筑成本

想搞清楚究竟应该买车位还是租车位？

就需要仔细的算算账了。

首先，我们来看一看宝鸡具体建设一个地下车位，开发商的实际成本如何，到底需要支付多高的费用。

了解到车位了实际价格，结合项目的实际情况，才能更理性的衡量，到底目前宝鸡市面上车位的售价是否符合其通常的市场经济规律。

目前宝鸡的车位市场租金到底处于什么水平？

通过两者对比，售价和租金是否处在一个合理的价格空间。

今天只讨论地下车位，地面停车位暂不考虑。

地下停车位的整个系统主要包含地坪处理，照明系统，消防系统，智能管理和监控系统，应急排水系统等。

目前宝鸡住宅的地下车位，售价从几万到几十万不等。

那么价差如此巨大地下车库，刨除地段差异，开发商溢价效应外，这些系统硬件配置到底有什么差别吗？

环氧树脂地坪材料

水泥地面硬化

照明系统

大概算下成本，说到成本就离不开面积。我们以一个标准车位（5*2.5m）来计算。

请注意这是一个实际面积，如果综合考虑地下人防工程，设备间，车辆过道，支撑柱的话，车位的建筑面积通常在32-40㎡。

而通常地下车库一层的建筑成本为2000元/㎡，地下二层的建筑成本为2500元/㎡。

上边介绍的车位的配套工程，包括地坪，照明设施，排水设施，监控系统等。成本约为260元/㎡

所以一个常规标准车位的成本价格通常为32*（2000+260）=72320。这还仅仅是通常意义上的狭义土建成本。

由于众所周知的原因，我国的高层住宅被要求必须配备一定比例的人防工程，而这部分的建筑成本也是需要计算在内的。所以最终的费用也会均摊到房价和车位价格之中。

这也是所谓“人防车位”的由来，由于其产权是属于国家的，无法办理产权证书，所以开发商只能是出租。20年的租期来源就是由此而来。

单单计算车位建筑成本，只是让我们明白其理论上的价值属性。

目前宝鸡市区范围内，车位基本价格在地下一层13万左右，地下二层与一层价差在20%左右，约9万多。豪宅因为有其特殊性，房博士不再讨论，你有钱，你任性。

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车位租金

价格了解了，那么我们再来看看宝鸡的车位租金。

先来看宝鸡车位租金相关政策。

2019年12月4日，宝鸡市开始实施《宝鸡市政府定价的经营服务性收费目录清单》的通知：

根据道路、车型分类收费，一类道路停车泊位，前1小时以内收取0.5~4元/车位▪小时，1小时以后1~5元车位▪小时，二类道路停车泊位1~4元/辆▪次。

▪ 室内停车场 : 1~4元/车位▪小时。

▪ 室外停车场 : 1~8元/辆▪次。

▪ 专用停车场 : 5~20元/辆▪天。（对在交通事故处理期间的车辆，减免收取停车费）。

关于宝鸡地下车位的租金，目前调研的结果显示市区范围内地下车位租金在300——500元/月（包含管理费）。这个水平参照市区公共停车位20元/日的价格，还是可以接受的。

但当下的政策导向和物价通胀水平，未来车位租金会有大概率上涨。

车位租金有了，车位价格也有了，让我们来看一个对比。

以10万车位，300的月租为例，40元车位管理费，有的管理费要150元。

买车位的话，70年产权，费用支出100000+40*12*70=133600元

租车位的话，70年租用，费用支出300*12*70=252000元

结果一目了然。

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车位产权

一种是可以办理产权证的车位，此类车位可以自由进行买卖交易，购买者可取得车位的所有权；

而另一种车位，购买者取得的只是车位的使用权而不是所有权，此类车位多见于利用人防工程改造的地下车位及占用小区共有场地的停车位。

说个案例:这是有产权的车位！

小刘购买了某楼盘的房屋及车位，依法取得了该房屋及车位的所有权并办理了产权证。后小刘与小张签订了《房屋买卖合同》，约定将其名下的该楼盘房屋转让给小张，但合同中未涉及车位的归属。将房屋过户后，小刘发现小张占用了其车位，并对外出租获取租金。小刘多次要求小张返还均被拒绝。无奈之下，小刘将小张诉诸法院，要求小张返还车位及非法获取的租金。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。

法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则。具有独立产权证的车位在构造和使用上具有独立性，是单独的物，与房屋之间不存在主物与从物的关系。因此，此类车位的权属应当根据当事人之间的约定来确定，而不是随着房屋所有权的变动一同变更。

文中，小刘与小张未就车位的归属进行约定，小张也不能证明购房款中包含车位的款项，故法院判定小张应当将车位及租金返还。

再说：无产权的车位案例！

小杨与女友打算购买某楼盘的房屋作为婚房，因该楼盘房产开发商宣称，本小区所有房屋均有配套停车位，鉴于“停车难”的问题愈来愈突出，小杨便毫不犹豫地选择了此楼盘。后小杨与开发商签订了《房屋买卖合同》及《车位买卖合同》并支付了购买房屋及车位的费用。房产证顺利拿到后，小杨在多次要求开发商协助办理车位的过户手续，开发商均以各种理由推脱，此时小杨才发现，自己购买的车位属于人防车位，根本无法办理产权证，故小杨到法院起诉，要求确认与开发商签订的《车位买卖合同》无效并返还购买车位的费用25万元。

所谓人防车位，即是由人防工程改造而成的停车位，业主仅取得车位的使用权。根据《中华人民共和国国防法》第三十七条规定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”因此，人防工程应为国家所有，产权不属于小区全体业主共有，也不属于开发商，开发商无权出售人防车位。同时《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，开发商在依法获得人防管理部门审批备案后，即可出租人防车位获取收益。

文中，根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分，国防资产属于国家所有，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因此，法院最终判决小杨与开发商签订的《车位买卖合同》无效，开发商返还小杨车位费25万元。

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总结

1、首先，自己有车或者近几年有购车需求的人群，完全可以购买车位。特别是车位比越接近1的项目，更应该先下手购买，无需等待。

2、对于自己使用的车位，房子未来也要长期居住，完全可以考虑地下二层车位（带电梯），性价比较高。

如果更多考虑生活品质，或者基于未来投资需求，可以购买地下一层，相比较而言，升值幅度大于地下二层，出售相对容易。但是大量资金投资车位不太建议，因为开发商一般会限制个体的购买数量，另外车位购买基本上现金支付，没有办法利用金融杠杆，即使有部分银行开展车位贷款，利率也接近信用卡分期，杠杆太小，意义不大。